vestnik

Jožef Horvat: »Gre za projekt, s katerim bo mestno središče veliko pridobilo«

Timotej Milanov, Večer, 13. 6. 2022
Andrej Petelinšek, Večer
Jožef Horvat: "Trg najemniških stanovanj je bil v zadnjih 30 letih v Sloveniji zapostavljen, zato bo treba na tem segmentu nekaj narediti, tudi v lokalnih okoljih."
Aktualno

O nepremičninskih projektih, ki bodo zaznamovali podobo Murske Sobote. Pričakuje, da se bodo cene stanovanj dvignile tudi v manjših slovenskih mestih

Družba Imo-Real, ki jo vodi Jožef Horvat, je na območju celotne Slovenije že izvedla številne nepremičninske projekte. Trenutno se pripravljajo na izvedbo ene najbolj pričakovanih investicij v Murski Soboti, gradnjo objekta Zeleni dvor s 76 stanovanji ob stavbi Pokrajinske in študijske knjižnice, s katerim bodo zaznamovali nadaljnji razvoj središča pomurske prestolnice.

Na zemljišču v središču Murske Sobote, na katerem načrtujete gradnjo, je bilo v preteklosti predvidenih več različnih projektov. Zakaj ste se zdaj odločili, da prihaja trenutek za investicijo v tej obliki?

»Za to smo se odločili, ker želimo enkrat končati zgodbo s to lokacijo. Po skoraj 20 letih razmislekov in več mogočih variantah izvedbe, ki se sicer vsebinsko niso bistveno razlikovale, smo prišli do projekta, ki je po našem mnenju najbolj primeren za to lokacijo. V Murski Soboti trenutno obstaja povpraševanje po stanovanjih v središču mesta, prav tako ni nobenega drugega tovrstnega projekta v teku.«

zeleni-dvor
Imo-real
V družbi Imo-Real se trenutno pripravljajo na izvedbo ene najbolj pričakovanih investicij v Murski Soboti, gradnjo objekta Zeleni dvor s 76 stanovanji ob stavbi Pokrajinske in študijske knjižnice, s katerim bodo zaznamovali nadaljnji razvoj središča pomurske prestolnice.

Pri prejšnjih projektih stanovanjskih gradenj ste večkrat sodelovali z arhitektoma Andrejem Kalamarjem in Barbko Šušek iz biroja Arh42, tokrat pa ste se odločili za sodelovanje s profesorjem arhitekture Janezom Koželjem, ljubljanskim podžupanom. Kako je prišlo do tega?

»Ocenili smo, da je bil projekt, ki je bil prej predviden na tej lokaciji, problematičen predvsem z vidika načrtovanih poslovnih prostorov, saj bi jih bilo v današnjih razmerah težko prodati na trgu. Zato smo iskali rešitev, da bi celotno zemljišče zapolnili z objektom, ki bo Murski Soboti dal trajni pečat. Poslovna dejavnost v objektu se bo odvijala v pritličju, v višjih nadstropjih pa bodo stanovanja. Za sodelovanje z arhitektom Koželjem smo se odločili, ker je v urbanističnem smislu predstavil najboljšo rešitev za umestitev objekta v ta prostor. Gre za projekt, s katerim bo mestno središče veliko pridobilo, med drugim več kot 200 novih stanovalcev, kar bo tudi prispevalo k oživitvi mestnega središča.«

Objekt je zasnovan kot klasična meščanska večstanovanjska stavba, na sredini katere je ozelenjeno dvorišče. Tudi s tega vidika bo to novost za pomursko prestolnico.

»V vseh večjih evropskih mestih stremijo h gradnji tovrstnih večstanovanjskih objektov z notranjimi dvorišči, s čimer izboljšujejo mestno mikroklimo in standard bivanja. S tem bomo omogočili, da bodo imeli stanovalci v središču na voljo zelene površine, s tem pa tudi bolj intimen prostor, ki bo obrnjen stran od zunanjega dogajanja in bo v prvi vrsti namenjen njim.«

Prejšnje leto ste nedaleč stran zgradili objekt s 27 stanovanji, ki ga je v celoti odkupil republiški stanovanjski sklad, s katerim naj bi sodelovali tudi pri delu tega projekta. Kakšne so po vašem opažanju v Sloveniji potrebe po najemniških stanovanjih?

»Trg najemniških stanovanj je bil v zadnjih 30 letih v Sloveniji zapostavljen, zato bo treba na tem segmentu nekaj narediti, tudi v lokalnih okoljih. Vprašanja pa odpira tudi zakonodaja na tem področju – v skladu z evropsko zakonodajo bi bilo namreč treba urediti tudi odnos med najemnikom in lastnikom nepremičnine. Večkrat se namreč dogaja, da ljudje v najemniških stanovanjih mislijo, da nanje ni treba paziti enako, kot če bi bila v njihovi lasti. Številni lastniki praznih stanovanj nočejo dati v najem, ker se bojijo slabih najemnikov, predvsem neplačnikov, ki so največja težava. Tudi drugod po svetu je v zvezi s tem v veljavi bolj rigorozna zakonodaja. Pri najemniških stanovanjih za vzor večkrat postavljamo Dunaj, a tam so pravila glede tega jasna, tudi odnos najemnikov do lastnine drugega je povsem drugačen.«

zeleni-dvor
Imo-real
Tako naj bi bil videti "Zeleni dvor", stanovanjski objekt, ki ga Imo-real načrtuje v središču Murske Sobote.

Kako ocenjujete sodelovanje z lokalnimi oblastmi v Murski Soboti in v drugih občinah pri izvajanju tovrstnih investicij?

»Sodelujemo dobro, sicer ne bi mogli izvajati takšnih projektov, z občasnimi težavami, ki pa se pojavljajo povsod. Velikokrat je sodelovanje odvisno tudi od tega, kako imajo zadeve pripravljene v občini. Župan katere koli občine bi se namreč moral zavedati, da mora v prvem letu mandata sprejeti vse potrebne prostorske akte, kajti le tako se bo lahko v zadnjem letu njegovega mandata tam začelo graditi.«

Cene nepremičnin v Sloveniji trenutno dosegajo rekorde, te pa ravno tako dosegajo cene gradbenih materialov, ki so ponekod tudi težko dobavljivi. Kakšne posledice bodo imele te razmere dolgoročno za cene nepremičnin? Se bodo te še kdaj znižale ali je to nepovratni trend?

»Glede na situacijo je na to težko odgovoriti. Mi bomo pri svojem projektu o cenah lahko govorili takrat, ko bomo objavili razpis za izvedbo, predvidoma do konca letošnjega leta. Na splošno pa se bodo verjetno v prihodnosti cene stanovanj dvignile tudi v manjših slovenskih mestih, saj v Ljubljani več ni veliko prostora za dodatno dvigovanje cen.«

Gradbeništvo je v zagonu, a se sooča z že omenjenimi dvigi cen materialov, premalo je kadra. Kakšna je po vaši oceni perspektiva za nadaljnji razvoj panoge v bližnji prihodnosti?

»Že epidemija koronavirusa, ki traja več kot dve leti, je pustila velike posledice. Zgodila se je še vojna v Ukrajini in vse skupaj se bo gotovo poznalo pri novih projektih, saj bodo številni investitorji počakali z njihovo realizacijo. Projekti, ki so že v teku, se bodo izvedli, a pričakujem manjši zaton pri investicijah v panogi, še zlasti v zasebnem sektorju.«

zeleni-dvor
Imo-real
Tako naj bi bil videti "Zeleni dvor", stanovanjski objekt, ki ga Imo-real načrtuje v središču Murske Sobote.

Po nekaterih ocenah je današnjim generacijam mladih težje kupiti prvo nepremičnino kot generaciji njihovih staršev, saj so se cene nepremičnin v tem času bistveno zvišale.

»Menim, da to ne drži. Glede na to, koliko časa je treba delati, da bi lahko prihranili za stanovanje na podobni lokaciji, ni prišlo do bistvenih razlik. Do stanovanja danes mladi težje pridejo zaradi drugih razlogov. Prej je bilo veliko več rednih zaposlitev za nedoločen čas, mladi so se lažje zaposlili, imeli varne službe in tako tudi lažje prišli do kredita za nakup nepremičnine. Prav tako so starejše generacije prej začele delati, večina že pri 18. ali 19. letu, danes nekateri začnejo delati komaj pri 30. letu, torej jim manjka deset let, v katerih bi si lahko ustvarili materialno podlago za nakup nepremičnine.«

Koliko je po vaših opažanjih kupcev, ki stanovanja kupijo kot investicijo – v primerjavi s tistimi, ki jih kupijo za bivanje?

»V naših primerih tega ni veliko, morda pet odstotkov stanovanj v posameznem objektu.«

Na nepremičninskem trgu je tudi vedno več investitorjev, ki so prišli do kapitala na drugih področjih, z investicijami v gradbeništvu pa nimajo izkušenj.

»To smo videli že leta 2007, rezultat tega so danes vsa zemljišča, ki so v lasti Družbe za upravljanje terjatev bank (DUTB). Večina je spoznala, da je izvedba takšnih projektov brez znanja, izkušenj in finančnega zaledja zelo težka – sploh v času krize.«

zeleni-dvor
Imo-real
Tako naj bi bil videti "Zeleni dvor", stanovanjski objekt, ki ga Imo-real načrtuje v središču Murske Sobote.