Slovenski nepremičninski trg sta leta 2021 zaznamovala rekordna rast cen stanovanjskih nepremičnin in rekordno število transakcij z zemljišči za gradnjo stanovanjskih stavb, pa tudi oživitev trga poslovnih nepremičnin, so sporočili iz geodetske uprave. Število kupoprodaj stanovanjskih nepremičnin (stanovanja v večstanovanjskih stavbah in vse vrste stanovanjskih hiš) se je namreč lani v primerjavi z letom 2020 povečalo za okoli 20 odstotkov in je bilo večje kot leta 2019 oziroma pred epidemijo. Povečanje je šlo predvsem na račun rekordne prodaje stanovanjskih hiš, ki jo je povzročilo povečano povpraševanja po hišah izven urbanih središč, ki je posledica visokih cen stanovanj v mestih, deloma pa tudi spremenjenih bivalnih želja kupcev zaradi epidemije.
Število kupoprodaj zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb (večstanovanjskih stavb in stanovanjskih hiš) je bilo največje od časov pred krizo nepremičninskega trga leta 2008. V primerjavi z letom 2020 je bilo število transakcij na ravni države večje kar za okoli 45 odstotkov. Rekordno število kupoprodaj zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb napoveduje pospešeno stanovanjsko gradbeno ekspanzijo, ki je bila v zadnjih treh letih značilna predvsem za glavno mesto, tudi na ostalih območjih države. Cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah so se na ravni države leta 2021 v primerjavi z letom 2020 zvišale za 15 odstotkov, cene stanovanjskih hiš pa za dve odstotni točki manj. Cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb so se zvišale za 12 odstotkov.
Rast cen stanovanjskih nepremičnin je posledica presežnega povpraševanja, ki se mu ponudba z novogradnjami sicer počasi prilagaja. Veliko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah za lastno uporabo, predvsem pa za naložbene nakupe, še vedno v največji meri vzpodbujajo nizke obrestne mere in dostopnost kreditov, v zadnjem času pa vse bolj tudi strah pred naraščajočo inflacijo. Dodatni pritisk na rast cen stanovanjskih nepremičnin povzroča tudi visoka rast gradbenih stroškov, ki je posledica globalne rasti cen energije in gradbenih materialov zaradi pandemije COVID-19 in sedaj tudi vojne v Ukrajini.
Glede na doseženo raven cen in obseg novogradnje v glavnem mestu se vse bolj približujemo vrhu nepremičninskega cikla, ko bo tržna ponudba presegla plačilno sposobno povpraševanje in se bo prodaja stanovanjskih nepremičnin ustavila. Sprožilec, ki bi lahko povzročil splošen upad povpraševanja po stanovanjskih nepremičninah, bi lahko bil tudi dvig obrestnih mer, ki se napoveduje v bližnji prihodnosti. Obrata cen nepremičnin sicer ni pričakovati dokler ponudba novih stanovanj v največjih mestih, predvsem pa v Ljubljani, ne bo presegla povpraševanja oziroma dokler se ne bo čas prodaje stanovanj bistveno podaljšal in se ne bodo začele kopičiti zaloge neprodanih stanovanj, ugotavljajo v geodetski upravi.
Koliko prodaj je bilo zabeleženih lani?
Glede na naša tržna analitična območja se na območju Ljubljane nahaja 29 odstotkov fonda stanovanj v večstanovanjskih stavbah, na območju Maribora 11 odstotkov, na območju Obale (ki vključuje Koper) 7 odstotkov, na Gorenjskem območju brez Kranja in podalpskih turističnih krajev (ki vključuje tudi Škofjo Loko, Radovljico, Tržič in Jesenice) 5 odstotkov, na območju Severne okolice Ljubljane (ki vključuje tudi Domžale, Kamnik in Medvode) in Celja po 4 odstotke, na območju Kranja z okolico (ki vključuje tudi Šentjur) pa 3 odstotke. Tako je, glede na celotni fond stanovanj v večstanovanjskih stavbah, skupni delež navedenih sedmih območij 62-odstoten, skupni delež preostalih triindvajsetih območij, kamor spada tudi Prekmurje, pa 38-odstoten. Glede na skupno število realiziranih prodaj stanovanj v državi leta 2021 je znašal skupni delež navedenih sedmih območij 61 odstotkov, skupni delež preostalih območij pa 39.
V Ljubljani cene petindvajsetkrat višje kot v Prekmurju
V Sloveniji se je lani razlika v cenah stanovanjskih nepremičnin med pretežno ruralnimi območji, kjer so cene nepremičnin najnižje, in območjem Ljubljane, kjer so najvišje, še nekoliko povečala, medtem ko se je razlika v cenah zemljišč za gradnjo stanovanjskih nepremičnin nekoliko zmanjšala. Cene stanovanj v večstanovanjskih stavb so bile na primer lani v Ljubljani v povprečju do štirikrat višje, cene stanovanjskih hiš pa do sedemkrat višje kot v Beli Krajini. Cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb pa so bile na primer v Ljubljani okoli petindvajsetkrat višje kot v Prekmurju in okoli petnajstkrat višje kot v Beli Krajini, piše v poročilu.
Preberite še
Odpri v novem zavihku
S strokovnim posvetom bralnih klubov zaznamovali jubilej in svetovni dan knjige
Bralni klub Kelih je praznoval deset let delovanja.
Cene stanovanj v Sloveniji so v letu 2021 še naprej občutno rasle in so na zgodovinsko najvišji ravni. Srednja cena stanovanja na ravni države se je v primerjavi z letom 2020 na kvadratni meter zvišala za 310 evrov in tako prvič presegla mejo 2.000 €/m2. Cene stanovanj so še vedno daleč najvišje v glavnem mestu. Srednja cena prodanih stanovanj v Ljubljani (3.410 €/m2) se je lani v primerjavi z letom 2020 na kvadratni meter zvišala za 450 evrov in tako občutno presegla mejo 3.000 €/m2 oziroma se že približuje novemu mejniku 3.500 €/m2 .Ljubljanskim cenam stanovanj so se lani, na račun izredne rasti cen v zadnjem letu, ko so se zvišale za tretjino, približale tudi cene stanovanj na Alpskem turističnem območju (srednja cena 3.260 €/m2), ki vključuje tudi Kranjsko Goro, Bled in območje Bohinjskega jezera. Najcenejša so sicer stanovanja v Beli Krajini, ki je edino območje, kjer je bila srednja cena stanovanja lani pod 1.000 €/m2. Malo nad to mejo pa so bila še stanovanja na območjih Prekmurja, Zasavja in Posavja.
Tako kot za stanovanja v večstanovanjskih stavbah, se je leta 2021 pri nas nadaljevala tudi rast cen stanovanjskih hiš. Cene hiš na ravni države so lani presegle cenovni vrh iz leta 2008. Srednja cena prodane hiše s pripadajočim zemljiščem je leta 2021 v Sloveniji znašala 110.000 evrov in je bila v primerjavi z letom prej višja za 3.000 evrov. Cene hiš ostajajo najvišje v glavnem mestu in v turističnih krajih na Obali in na Gorenjskem. V Ljubljani je srednja pogodbena cena prodane hiše leta 2021 znašala 325.000 evrov in se je v primerjavi z letom 2020 zvišala za 35.000 evrov. Pri tem se je velikost prodanih hiš v povprečju celo zmanjšala. Najcenejše ostajajo hiše na ruralnih območjih, kjer so najcenejša tudi zazidljiva zemljišča. Takokot že leta prej je bila srednja pogodbena cena stanovanjske hiše lani najnižja v Beli Krajini in v Prekmurju, kjer je znašala 50.000 evrov. Sledilo je Posavje s srednjo ceno 55.000 evrov.
Najnovejše hiše so se lani prodajale v okolici Ljubljane, Maribora in Kranja, kar je tudi v skladu s starostjo fonda hiš na teh območjih. Največje hiše, v povprečju večje od 200 kvadratnih metrov, so se prodajale v okolici Ljubljane in Kranja. Največja pripadajoča zemljišča oziroma zemljišča v povprečju velika nad 1000 kvadratnih metrov, so se prodajala na pretežno ruralnih območjih (Posavje, Prekmurje, Haloze, Slovenske Gorice). V povprečju so bila pripadajoča zemljišča prodanih hiš najmanjša v Ljubljani in na Obali, kjer so hišam pripadajoča zemljišča hiš, tudi zaradi večjega fonda vrstnih hiš in dvojčkov, v povprečju tradicionalno najmanjša, in so zemljišča tudi najdražja.
Tudi lani so bila v Prekmurju daleč najcenejša zazidljiva zemljišča
Kot zemljišča za gradnjo stanovanjskih stavb so v poročilu upoštevana nezazidana stavbna zemljišča za gradnjo družinskih hiš in večstanovanjskih stavb, kot tudi že pozidana stavbna zemljišča, ki se kupujejo z namenom nadomestne gradnje stanovanjskih stavb, ne glede na različno komunalno opremljenost in upravno-pravni status zemljišča oziroma obstoj gradbenega dovoljenja. Leta 2021 je bila srednja cena zemljišča za gradnjo stanovanjskih stavb v Sloveniji stavb 53 €/m2 in se je v primerjavi z letom 2020 statistično zvišala za tri evre na kvadratni meter. Tako kot cene stanovanjskih nepremičnin, so tudi cene zemljišč za njihovo gradnjo lani v Sloveniji dosegle zgodovinsko najvišjo raven. Rekordne cene zazidljiva zemljišča dosegajo predvsem v Ljubljani in okolici ter v turističnih krajih, kjer je povpraševanje veliko, ponudba pa omejena, medtem ko cene na ruralnih območjih ostajajo razmeroma nizke. Tudi lani je bila srednja cena zemljišča za gradnjo stanovanjskih stavb daleč najvišja v Ljubljani, kjer se je večina zemljišč prodala po ceni od 220 do 530 €/m2.
Kot običajno so bila tudi lani zazidljiva zemljišča daleč najcenejša v Prekmurju, kjer se je večina zemljišč prodala po ceni od 10 do 20 €/m2 in v Beli Krajini, kjer se jih je večina prodala po ceni od 15 do 25 €/m2.
Večina kmetijskih zemljišč v Prekmurju po ceni od 1 do 1,55 evra na kvadratni meter
Glede na kmetijske površine in število transakcij s kmetijskimi zemljišči lahko kot »kmetijska območja« države opredelimo pet tržnih analitičnih območjih, in sicer »Štajersko območje«, »Dolenjsko območje in Belo Krajino«, »Savinjsko območje«, »Osrednjeslovensko območje« in »Prekmurje«. V teh petih območjih se nahaja prek 60 odstotkov vseh kmetijskih površin in se praviloma opravi prek 70 odstotkov vseh transakcij z njimi. Z okoli 120 tisoč hektari ima med obravnavanimi območji največji fond kmetijskih zemljišč Štajersko območje, ki je tudi po velikosti med največjimi. Daleč najmanjši fond kmetijskih zemljišč (okoli 14 tisoč hektarov) pa ima Primorsko območje, ki je tudi po velikosti najmanjše.
Največja gostota obdelovalne zemlje je v Prekmurju, ki je tako najbolj agrarno območje v državi, najmanjša pa na Alpskem območju.
Leta 2021 je bila na ravni države srednja cena kmetijskih zemljišč brez trajnih nasadov dobrih 1,55 €/m2 in je bila v primerjavi z letom prej višja za dobrih 10 centov na kvadratni meter. Srednja velikost prodanih zemljišč je bila 3.400 kvadratnih metrov in je bila 200 kvadratnih metrov manjša kot leto prej. Lansko leto največjo prodajo kmetijskih zemljišč smo evidentirali v okolici Kranja, kjer je bilo za okoli 560.000 evrov oziroma 5,55 €/m2 prodano okoli 10 hekterov veliko, prvovrstno kmetijsko zemljišče.
Lani so bile cene kmetijskih zemljišč najvišje na »Gorenjskem območju« in so presegle celo cene na »Primorskem območju«. Srednja cena kmetijskega zemljišča v širši okolici Kranja je bila dobrih 5,50 €/m2, na jugozahodnem bolj hribovitem delu, kjer sta fond kmetijskih zemljišč in število transakcij precej manjša, pa 4,00 €/m2. Podpovprečne so bile cene kmetijskih zemljišč na območju »Dolenjsko območje in Bela Krajina«, kjer se je večina zemljišč prodala po ceni od 1,00 do 2,00 €/m2, in na »Prekmurskem območju«, kjer se jih je večina prodala po ceni od 1,00 do 1,55 €/m2. Cene kmetijskih zemljišč so bile lani najnižje na »Notranjskem območju«, kjer je bila večina zemljišč prodanih po ceni od 0,85 do 1,45 €/m2 oziroma v Beli Krajini, kjer se jih je večina prodala po ceni od 0,75 do 1,55 €/m2.
Cene kmetijskih zemljišč v Prekmurju od leta 2015 zrasle za več kot polovico
Na ravni države so cene kmetijskih zemljišč leta 2021 v primerjavi z letom 2020 zrasle za 6 odstotkov. V primerjavi s »predkovidnim« letom 2019 so bile višje za okoli 13 odstotkov. Ob upoštevanju območij, ki so jih opredelili kot kmetijska, so v primerjavi z letom 2020 cene zemljišč izrazito poskočile na Savinjskem območju, kjer so se po naši oceni zvišale kar za 25 odstotkov, in na Osrednjeslovenskem območju, kjer so zrasle za 17 odstotkov.
Na Štajerskem območju (5-odstotna rast), na Dolenjskem in v Beli Krajini (3-odstotna rast) in v Prekmurju (2-odstotna rast) je bila lani rast cen kmetijskih zemljišč podpovprečna
Od leta 2015 je v Sloveniji stalno prisoten trend rasti cen kmetijskih zemljišč. Tako so bile leta 2021 cene na ravni države že skoraj tretjino višje kot leta 2015. Najprej je bila rast cen zmerna, nato se je pospešila in bila največja prav v prvem »kovidnem« letu 2020, ko so se cene kmetijskih zemljišč na ravni države zvišale za 7 odstotkov.
Visoka oziroma nadpovprečna rast cen kmetijskih zemljišč v zadnjih letih je značilna predvsem za »kmetijska« območja, z izjemo območja Dolenjske in Bele Krajine, kjer so, na račun manjše rasti cen v Beli Krajini, cene kmetijskih zemljišč od leta 2015 v povprečju zrasle podpovprečno oziroma »le« za 15 odstotkov.
Po ocenah geodetske uprave so se v Prekmurju cene zvišale za več kot polovico, na Savinjskem območju skoraj za polovico, na Štajerskem območju za blizu 40 odstotkov, na Osrednjeslovenskem območju pa za tretjino.
Na ostalih območjih, z izjemo Koroške, ki pa ni izrazito kmetijsko območje, je bila rast cen kmetijskih zemljišč v obdobju od leta 2015 do vključno leta 2021 podpovprečna oziroma manj kot 20-odstotna.
V Prekmurju najmanjši fond gozdnih zemljišč
Zemljišča, ki so po namenski rabi evidentirana kot gozdna, pokrivajo skoraj 60 odstotkov Slovenije. Vrednostno predstavljajo 3 odstotke slovenskega nepremičninskega premoženja oziroma okoli 5 milijard evrov. Več kot 70 odstotkov gozdnih zemljišč je v lasti fizičnih oseb.
Med obravnavanimi območji ima daleč največji fond gozdnih zemljišč (skoraj 250 tisoč hektarov) območje »Severne Primorske in Notranjske«. Najmanjši fond (pod 100 tisoč hektari) imajo območje Obale, Krasa in Goriških Brd ter območji Štajerske in Prekmurja, ki imata hkrati največji delež kmetijskih površin.Za trg gozdnih zemljišč je značilno, da lahko po območjih prodane površine med leti zelo nihajo, saj lahko že ena ali dve zelo veliki prodaji, do katerih občasno pride, odločilno vplivata na skupno prodano površino zemljišč na nekem območju.
Leta 2021 so bile cene gozdnih zemljišč na ravni države v primerjavi z letom 2015 višje za 16 odstotkov. Največ so od leta 2015 cene zrasle na »Prekmurskem območju« in »Osrednjeslovenskem območju«, kjer so bile leta 2021 v primerjavi z letom 2015 višje skoraj za četrtino.
Nadpovprečna je bila tudi rast cen na »Dolenjskem in kočevskem območju« ter na »Koroškem in savinjskem območju«, kjer so bile višje skoraj za petino. Na ostalih območjih je bila rast cen gozdnih zemljišč po letu 2015 pod slovenskim povprečjem. Najmanj oziroma slabih 10 odstotkov so zrasle cene gozdnih zemljišč na območju »Posavsko hribovje in Haloze«, območju »Obala, Kras in Goriška Brda« in na »Štajerskem območju«. Lani je bila srednja cena prodanih gozdnih zemljišč na ravni države dobrih 0,60 €/m2. Srednja velikost prodanih zemljišč je bila 7100 kvadratnih metrov oziroma za 1000 kvadratnih metrov manjša kot leto prej.
Največjo prodajo gozdnih zemljišč lani so zabeležili na Pohorju, kjer je bilo za okoli 520.000 evrov oziroma 0,90 €/m2 prodanega skoraj 58 hektarov gozda. V Prekmurju je bilo zabeleženih 286 prodaj gozdnih zemljišč, v skupni površini 118 hektarjev - najmanj v Sloveniji. Ravno tako za Prekmurje velja, da je bila srednja cena za kvadratni meter kmetijskega zemljiščja najnižja, in sicer 0,53 evra za kvadratni meter, so še zapisali v geodetski upravi.